Archive for gener 10th, 2011

10/01/2011

Guia pràctica per comprar naus industrials, solars i altres immobles

Article extret de ActivaBVa, aquesta guia s’adreça a inversions immobiliàries, que estan compreses per tots aquells immobles immobiliàries destinades a naus industrials, solars i altres immobles que no tenen l’ús d’habitatge.

Aquest tipus de propietats immobiliàries tenen unes característiques particulars per a cadascun d’ells i atès que no són compres tan habituals com els habitatges, hem de tenir en compte una sèrie de factors condicionants de tot aquest tipus de propietats immobiliàries. Els objectius que s’han de marcar amb aquest tipus de compra són dues:

  • Rendibilització de la compra mitjançant lloguer a tercers o venda futura per  import més gran que la compra.
  • Ús propi a curt o mig termini.

Malgrat l’actual crisi immobiliària, és obvi que se segueixen necessitant naus industrials en determinades zones, que hi ha sòl que a llarg termini pot tenir unes perspectives acceptables o fins i tot l’establiment empresarial és una alternativa plantejable per a moltes economies.

Altres immobles com a places de garatge o trasters

Quan comprem un habitatge en règim de divisió horitzontal, bé com a habitatge habitual, bé com a segona residència, és probable que ens plantegem en el transcurs de l’adquisició la compra d’una o diverses places de garatge o trasters, atès que els espais en els pisos sobretot són cada dia més reduïts.

Aquestes compres, presenten una sèrie de millores fiscals i impositives en el supòsit que l’escriptura es realitzi en simultani amb l’habitatge i que totes les unitats es trobin situades dins del mateix edifici.

Quan s’adquireixen amb l’habitatge un màxim de dues places de garatge i trasters sense límit, la compra global té la consideració d’habitatge i per tant, menys impostos. Es milloren les despeses en variar el tipus d’IVA. Per als casos de compres d’obra nova, el tipus d’IVA baixa des de des del tipus general 18%, al tipus d’IVA reduït, al 8%.

El requisit legal que s’exigeix és que la compra d’aquests elements sigui simultània a l’habitatge i es reflecteixi en les mateixes escriptures que la compra, atès que si la fem en dies diferents o en un altre protocol, es perd la tributació al tipus reduït d’IVA .

A l’hora de buscar el finançament necessari per a l’adquisició d’una plaça de garatge o traster, és recomanable recórrer al préstec no hipotecari, atès que és molt més barat en la suma total de despeses que un préstec hipotecari.

Compra de naus industrials

Un segment molt apropiat per rendibilitzar la nostra inversió és el segment de naus industrials. En aquest cas, qualsevol immoble que tingui ús industrial o comercial que ja estigui edificat ha de comptar amb la pertinent autorització administrativa i estar situat en sòl urbà que permeti l’establiment d’indústries, és a dir, dins d’un polígon industrial.

Hem de tenir en compte que les activitats industrials requereixen de més dotacions urbanístiques, tant en accessos a maquinària i vehicles pesats, comptar amb sistemes de distribució elèctrica de major potència que l’àrea residencial i han de contemplar la realització d’activitats nocives, sorolloses o perilloses.

A l’hora de seleccionar una nau industrial, hem d’analitzar amb rigorositat l’activitat macroeconòmica del nostre entorn, les infraestructures existents al voltant, la ubicació geogràfica i per descomptat, la grandària de la nau o instal·lació industrial que es podrà situar en aquestes instal·lacions. Hem de seguir per exemple aquests criteris per arribar a la conclusió adequada de compra:

  • Analitzar l’entorn geogràfic en línia amb l’activitat que volem exercir en l’immoble. Si la nostra nau és excessivament gran i és adequada per a una fàbrica, però no tenim població disponible o males comunicacions, difícilment trobarem una empresa de grandària adequada per llogar-la. A més, les grans instal·lacions (per exemple 5.000 metres quadrats) rares vegades es lloguen atès que l’empresa sol optar per la compra.
  • Prèviament a la signatura del contracte de compra venda, hem d’assegurar-nos els subministraments oportuns per a l’activitat indicada, tant d’energia, com a desguassos, accessos de vehicles pesats, potència d’instal·lació elèctrica que volem instal·lar, idoneïtat d’espai…
  • És imprescindible tenir una constància expressa per part de les autoritats municipals sobre la idoneïtat de l’activitat que anem a exercir i comprovar que l’activitat que anem a desenvolupar s’autoritzarà sense problemes en aquest immoble. Per exemple, molts polígons industrials o edificacions impedeixen la instal·lació de plantes químiques o empreses que manegin un determinat volum de residus perillosos.
  • En el supòsit de voler destinar la nostra compra al lloguer en lloc de realitzar una explotació pròpia, quant majors siguin les prestacions i dotacions urbanístiques de l’entorn, millors perspectives tindrem per poder rendibilitzar el nostre lloguer.

La compra d’edificacions amb ús industrial requereix unes comprovacions lògiques per al propi ús que volem donar a les instal·lacions i tota la informació prèvia que es  necessiti, ens indicarà la idoneïtat o no de la nostra futura adquisició. En tot cas, l’aspecte de distribució comercial a l’engròs així com magatzems logístics solen cobrir-se amb facilitat en el segment industrial

Compra de solars

La compra de sòl, és una de les compres més complexes que existeix, atès que la legislació vigent és pròpia de cada comunitat i el sòl com tal té diferents qualificacions d’ús que condicionen les possibilitats que podem dur a terme de manera immediata o futura.

Les qualificacions bàsiques del sòl són:

  • Sòl rústic: que permet només explotacions agrícoles i ramaderes i edificacions molt puntuals destinades a la pròpia labor d’explotació de les terres.
  • Sòl en procés de qualificació: sòl que està sotmès a un projecte urbanístic, canviant la qualificació de rústic per sòl urbà.
  • Sòl urbà: sòl que permet l’edificació d’habitatges, edificacions industrials o altres usos.
  • Sòl dotacional: sòl urbà destinat a l’edificació o aprofitament públic, com poden ser zones verdes, guarderies col·legiu-vos o hospitals.

Dins d’aquesta qualificació, el sòl que ens permet edificar és el sòl urbà, suposant que la nostra intenció és rendibilitzar l’adquisició del sòl amb una compra posterior.

En tot cas, abans de comprar qualsevol tipus de solar, rústic o urbà, és imprescindible comptar amb la següent documentació:

Fitxa urbanística, sent aquest document la qualificació actual per part de l’ajuntament en el qual estigui enquadrat el solar, la tipologia de la parcel·la, el tipus d’edificació que es pot dur a terme i les condicions mínimes que cal complir.

Aquesta fitxa urbanística està enquadrada dins del Pla General d’Ordenació del Territori que tingui en vigor la població concreta en la qual estigui situat l’immoble.

En cas d’adquirir un solar en vies de requalificació, és molt important comptar amb tota la documentació de la Junta de Compensació com a estructura que gestiona el canvi urbanístic d’un conjunt de solars. El procés de canvi de qualificació d’un solar implica uns desemborsaments econòmics importants, que poden pagar-se en metàl·lic o mitjançant la cessió de sòl.

Finalment, la fitxa urbanística cal contrastar-la sempre amb el títol de propietat o escriptures vigents juntament amb la informació registral i cadastral del solar. En tots els organismes descrits, ha de constar la mateixa àrea, la mateixa ubicació física i la mateixa qualificació, sigui rústic, urbà o sòl dotacional.

Via: ActivaBVa

%d bloggers like this: